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Economía  | TEMA DE ANÁLISIS

Ingreso de vivienda nueva calmará suba de alquileres

Situación. Los nuevos contratos se firman por valores entre 17% y 18% superiores al promedio existente. Se espera que aumento se acompase a la inflación.

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HORACIO BAFICO / GUSTAVO MICHELIN

El alquiler de la vivienda es uno de los principales componentes en el presupuesto de varias familias y su participación en el ingreso del hogar creció en forma sostenida desde 2006, pasando del 18% a más del 22%, de acuerdo a la última estimación del INE. La evolución de los precios hasta el momento y las condiciones de oferta de vivienda permiten pensar que en el próximo año y medio se llegará a un punto en el que los nuevos alquileres evolucionen en forma más acorde con la inflación y no se sigan encareciendo en términos relativos.

Dentro de los rubros del Índice de Precios del Consumo (IPC), el alquiler de la vivienda es uno de los de mayor variación anual desde hace varios años.

Se puede comparar el costo de alquilar la vivienda con la canasta del IPC compuesta solo con bienes y servicios que no son transables (no se comercializan) a nivel internacional, para evitar la distorsión que genera la evolución errática y a la baja del tipo de cambio y la manipulación de las tarifas públicas. En ese caso se observa que la variación anual promedio de los alquileres en los tres últimos años supera en 4% a los precios no transables. En febrero del 2013 la variación real en doce meses fue de tan solo 2,6%; hay una baja pero todavía está creciendo más de lo que lo hacen otros precios no transables (que a su vez crecen más que los transables).

Los nuevos alquileres se están firmando por valores superiores al promedio existente en cada momento, con lo cual la aceleración en el precio está asegurada en la medida que vencen contratos y se renuevan. Esto no sorprende cuando hay inflación, porque hay ajustes en los que se renuevan o ingresan nuevos. A condiciones de oferta y demanda de mercado estables esta diferencia tiene relación con la inflación anual con que se corrigen los contratos.

Pero en la actualidad la diferencia entre contrato nuevo y promedio se encuentra entre 17% y 18% muy por encima de la inflación. Esta evolución no podrá seguir indefinidamente y la vuelta a un comportamiento acorde a la inflación depende de lo que ocurra con la oferta de nueva vivienda. Cuando se compara la variación de los nuevos contratos con la del stock de alquileres se observan tasas menores en los nuevos contratos por lo que la brecha empezó a reducirse.

En los últimos años la construcción fue una de las actividades más dinámicas de la economía uruguaya, por lo que la oferta está subiendo. Uno de los determinantes de la inversión en la construcción de viviendas en los últimos 10 años, se encuentra en el contexto internacional.

Dado el bajo nivel de las tasas de interés, las colocaciones financieras pierden atractivo, y los ahorristas vuelcan sus fondos hacia otro tipo de activos, entre ellos los inmuebles que ofrecen mayor rentabilidad. En el mismo sentido juega el aumento en el riesgo de invertir en activos financieros en comparación con la inversión en activos reales como los inmuebles.

El dinamismo de la construcción en nuestro país vino de la mano de inversiones externas y nacionales atraídas por los bajos precios de los inmuebles en relación al resto del mundo, fundamentalmente en el segmento de construcción de calidad en ubicaciones privilegiadas como la costa.

Esta evolución natural del mercado no atendió en primera instancia al segmento vivienda, o sea, aquel en el que el demandante busca una propiedad, no tanto por la expectativa de valorización, sino por la necesidad de alojamiento.

Por sus propias características, este es un mercado distinto, ya que quien busca una propiedad para vivir se enfrenta a la disyuntiva de comprar o alquilar. Como en general se trata de personas que no cuentan con el capital suficiente para adquirir la propiedad, deben solicitar un préstamo. La decisión pasa entonces por comparar el valor del alquiler con el de la cuota de la hipoteca.

Tradicionalmente fue el Banco Hipotecario quien financió la compra de viviendas, pero desapareció del mercado tras la crisis de 2002 y, transformaciones mediante, recién retorno a fines de 2010, aunque con un perfil más bajo que en el pasado. Por su parte, el financiamiento de la banca privada recién se fue incrementando en los últimos años, de la mano del incremento del ingreso de los hogares. Dado el escaso financiamiento existente para la compra de viviendas, la oferta de inmuebles para vivienda aumentó lentamente. En un contexto de mayores ingresos y cambios sociales que redundan en una mayor demanda por alojamiento, se produjo un exceso de demanda en el mercado, que se vio reflejado en un aumento de los alquileres, fundamentalmente en los barrios céntricos de Montevideo.

A fines de 2011 se promulgó la Ley de Promoción de Vivienda de Interés Social. Por intermedio de esta ley se conceden beneficios tributarios a quienes construyen viviendas para la clase media. Al mismo tiempo se concede financiamiento bancario (hasta el 70% del valor) para aquellos que quieran acceder a las mismas.

La Agencia Nacional de Vivienda es la encargada de administrar este programa, y a la fecha hay proyectos para la construcción de 4.800 nuevas viviendas, que estarían ingresando al mercado en el correr del año próximo. Las mismas están ubicadas en las zonas céntricas de la capital e Interior, lo que tiende a equilibrar el mercado, por lo que esa mayor oferta debería verse reflejada en un enlentecimiento en el ritmo de crecimiento de los alquileres.

Por lo tanto, la trayectoria ascendente de los alquileres como porcentaje de los ingresos de los hogares está pronta para encontrar un nuevo nivel de equilibrio y dejará de presionar el IPC. En los próximos 18 meses ingresaran alternativas como la compra de vivienda con crédito que restará demanda a los alquileres. Por otro lado hay una oferta de unidades para alquilar acumulada en estos años que presionará a la baja.

El País Digital

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